Миф о том, что ипотека – это инструмент для тех, кому не хватает денег на покупку жилья, не соответствует истине. Очень часто ипотека становится выгодной и тем, кто вполне может купить недвижимость, не прибегая к помощи банка.
Купить жилье в кредит – хорошо, но дорого. Это аксиома. Однако встречаются граждане, для которых ипотека наоборот становится способом сэкономить на приобретении жилья, как бы удивительно это ни прозвучало. Лет десять назад элитное жилье редко покупали в кредит. Стоило оно заметно дешевле, при том, что шальных денег по российским просторам «гуляло» куда больше, чем сейчас.
Ныне средняя стоимость особо дорого жилья составляет $2,5–3 млн за квартиру в Москве, $1–2 млн – в Петербурге и приблизительно $1–1,5 млн – в других крупных российских городах. Такие суммы крайне редко держат «свободными»: у богатых людей деньги работают, будучи вложенными в дело. Если вы выведите средства из оборота, значит, потеряете доход, потому как успешный бизнес в России приносит не меньше 30% в год. А проценты по ипотечному кредиту составляют обычно 10–15%. Вот и получается, что, даже если вы располагаете средствами для покупки жилья, очень часто ипотечный кредит – это способ сэкономить свои деньги.
Специально для богатых
Одним из первых целенаправленно предлагать кредиты на приобретение жилья на очень большие суммы стал ВТБ24. Размер займа практически неограничен: этому банку принадлежит рекорд по величине выданного в России ипотечного кредита – $19 млн, как известно из открытых источников.
Среди ипотечных программ российских банков можно найти специальные программы по VIP-ипотеке. Ряд ведущих ипотечных банков просто установили высокие лимиты кредитов на приобретение жилья, не выделяя специальных VIP-программ. Эти банки не ставят каких-то особых условий для тех, кому понадобилось одолжить на приобретение жилья миллион-другой долларов или евро.
Но чаще всего ипотечные кредиты «для богатых» предлагают в рамках privat banking, не устанавливая четких условий. Минимальный размер ипотечного кредита «для богатых» составляет примерно $1 млн, а верхний предел оговаривается в индивидуальном порядке.
Также, как и обычный ипотечный кредит, VIP-ипотека предоставляется для приобретения квартир и загородных домов, как на вторичном рынке, так и на этапе строительства. Некоторые банки предлагают кредиты на покупку жилья за рубежом.
VIP-ипотека может предлагаться на довольно жестких условиях: первоначальный взнос может быть выше, а срок погашения кредита – меньше, чем по стандартной программе. Таким образом, банк снижает кредитные риски, которые повышаются по мере возрастания суммы займа. К тому же элитная недвижимость – не слишком ходовой товар и потому считается менее подходящим вариантом залога, чем жилье эконом- или бизнес-класса. Если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным, на реализацию элитной квартиры или дома могут уйти годы, что банкам не нравится.
Что касается требований по оформлению залога и его страхования, то они идентичны с обычной ипотекой, поскольку регулируются федеральным законодательством.
Статус клиента VIP-ипотеки
В некоторых случаях VIP-статус клиента будет основан исключительно на величине кредита, на который он претендует, в некоторых – такой статус имеют только клиенты privat banking. Чтобы получить доступ к privat banking, нужно иметь возможность положить на счет крупную сумму, каковой в разных банках могут посчитать и 1 млн рублей, и $1 млн. В некоторых банках особый статус клиента связан исключительно с его «весом» в деловых кругах, даже если он держит на счете несколько тысяч рублей. Это топ-менеджеры крупных компаний, владельцы преуспевающих предприятий.
Разброс в наборе услуг в рамках приват-банкинга также отличается широтой и разнообразием: помимо высокого уровня обслуживания клиента, он предполагает ряд сопутствующих услуг. В первую очередь, это консультирование по любым финансовым вопросам, подбор инвестиционной стратегии, но помимо этого, персональный менеджер выполнит любое поручение клиента, вплоть до заказа столика в ресторане.
Хотя при оформлении ипотечного кредита любой заемщик может рассчитывать на персонального менеджера, только VIP‑клиентам гарантирован действительно персональный подход со сдуванием пылинок и радостными улыбками. Работники банка постараются взять на себя все возможные хлопоты по оформлению кредита. По договоренности с клиентом они сами будут взаимодействовать с оценщиком и страховщиком, пригласят нотариуса. При необходимости представитель банка подъедет в офис или на дом к клиенту, порой можно организовать встречу даже в выходной день.
«Элитные» партнерские программы
Если вы предполагаете приобретать по ипотеке элитное жилье, в Москве и Петербурге, где концентрируется основная его часть, вам предложат множество совместных партнерских программ банков, агентств по продаже элитной недвижимости или застройщиков. Перечень подобных программ достаточно длинный и этот список все время расширяется, особенно за счет загородных домов.
Именно загородные дома чаще всего интересуют VIP-заемщиков. Кредиты на приобретение коттеджей в подмосковных элитных поселках предлагают практически все ипотечные банки из первой «двадцатки». Подавляющее число обеспеченных семей стремятся жить за городом в собственных домах. У них есть квартиры в Москве, однако такие семьи предпочитают жить и воспитывать своих детей на свежем воздухе, в социально однородном окружении.
При этом имейте ввиду, что оформление ипотечной сделки по приобретению загородной недвижимости несколько отличается от «городской» ипотеки.
Партнерские программы могут оказаться для вас наиболее выгодными. Очень часто такие программы предусматривают снижение процентной ставки за пользование кредитом, бронирование жилья на срок рассмотрения кредитной заявки, возврат денежных средств по договору бронирования в случае отказа в выдаче кредита, кратчайшие сроки рассмотрения заявки на кредит и разнообразные бонусы от любого из партнеров.
Деньги решают не все
Прежде чем решаться на VIP‑ипотеку, вы должны учесть еще несколько моментов.
Во-первых, одно из распространенных заблуждений в отношении ипотеки заключается в том, что заемщики уверены: главное для банка, чтобы стоимость жилья, заложенного в качестве обеспечения по возврату кредита, соответствовала этому кредиту в нужной пропорции. Тогда, мол, если заемщик откажется гасить кредит (ЛИНК НА МАТЕРИАЛ ЯН-АРТ-ИПОТЕКА-09), банк ничем не рискует, ведь он сможет продать заложенное жилье.
Каждый, кто собрался брать ипотечный кредит, должен твердо усвоить: банки не любят заниматься торговлей недвижимостью, это не их дело.
Поэтому для банка основным показателем платежеспособности заемщика служат его доходы – заработок, поступления от вложений в ценные бумаги, пенсионные выплаты, доходы от сдачи жилья в аренду и т. п. Наличие недвижимости, яхты, лимузина и прочего ценного имущества может содействовать положительному решению о выдаче VIP-кредита, но на размер займа эти факторы не повлияют.
При этом наличие высокого регулярного дохода не освобождает вас от соответствия другим обязательным требованиям банков к заемщикам. Большое внимание уделяется кредитной истории заемщика. Неаккуратность при погашении предыдущего кредита в глазах банковских специалистов может перевесить положительное впечатление от ваших высоких доходов. С другой стороны, у клиента VIP-ипотеки больше возможностей внести какие-либо свои дополнения и условия в ипотечный договор.
Второй момент связан с подтверждением этих самых доходов. Большинство покупателей элитного жилья делится на две категории: топ-менеджеры крупных компаний и владельцы собственного бизнеса. Если в первом случае доходы заемщика очевидны, то бизнесмены заставляют банкиров поломать головы над тем, как оценить их платежеспособность. Иной раз потенциальный заемщик ведет дела в нескольких городах, а то и странах. Как делается бизнес по-русски, известно всем – оффшоры, подставные фигуры, фирмы-однодневки. И как банку оценить финансовое положение бизнесмена, если компании принадлежат ему через длинную цепочку подставных лиц и организаций, а все доходы оседают на счетах в западных банках? Приходится запрашивать, а потом анализировать целый ворох документов, подтверждающих стабильность бизнеса: сведения об активах компаний, сделках, выписки со счетов, отражающие движение средств.
И, наконец, третий момент – возможные проблемы с оформлением ипотечной сделки. Стоимость дома или квартиры нужно показывать в договоре купли-продажи. Но на это вряд ли согласится продавец, если он зарегистрировал свое право собственности менее трех лет назад, ведь тогда ему придется заплатить огромную сумму в виде налога – 13% от вырученной суммы. По той же самой причине, надеясь снизить налоговое бремя компании, застройщики нередко заключают договор всего на 60–70% от стоимости будущей квартиры. Недостающая часть суммы выплачивается в виде страховки, агентских сборов и т. п., а стоимость квартиры в новостройке либо стоимость строящегося дома определяется только самим застройщиком. Однако эта проблема вас не коснется, если вы воспользовались какой-либо партнерской программой: в этом случае банки и их партнеры-застройщики решают вопросы оценки жилья «полюбовно».
Ипотека сегодня – это не только способ найти недостающие средства на покупку квартиры. Для многих это еще и способ приобрести дорогое жилье, не выводя из бизнеса серьезных сумм. Плюс способ сэкономить, поскольку процентные ставки по ипотеке обычно намного ниже той прибыли, которую ваш капитал способен принести в деле.
Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу 