НАШИ ПРОЕКТЫ:
ИПОТЕКА
ПОТРЕБКРЕДИТ
БИЗНЕС КРЕДИТ
КРЕДИТНЫЕ КАРТЫ
АВТОКРЕДИТ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ
ПЕРЕЕЗД
РЕМОНТ
ТУРИЗМ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБРАЗОВАНИЕ
АВТОСТРАХОВКА
ПЕРЕВОДЫ
Добавить в избранное    
Печатать

Ипотека в 2015 году

   
57 из 88 (65%) посетителей порекомендовали бы эту статью своим друзьям

    КРАТКИЙ ОБЗОР ЭТОЙ СТАТЬИ

  • Ипотека больше не флагман
  • Ставки по кредитам выросли
  • С валютными займами надо быть аккуратными
  • Цены на жилье: рост не ожидается
Наталия Трушина, 123Credit.ru – Bankir.Ru

Завершилась совместная онлайн-конференция «Ипотека-2015: перспективы», организованная агентством Bankir.Ru при поддержке Ассоциации региональных банков России, журнала «Банки и деловой мир», порталов 123Credit.ru и TatCenter.ru.

Ипотека в 2015 годуЕще осенью эксперты говорили о том, что 2015 станет годом ипотеки в России. Развитие рынка кредитования носит закономерно циклический характер, что легко заметить, проследив экономическую историю новейшего времени во всех развитых странах. И вот пришло время в России, когда на смену бурному росту беззалогового кредитования приходит, пусть не такое рьяное, но гораздо более здоровое поступательное увеличение залогового кредитования. Исходя из этой логики, банковские аналитики уже намеревались внедрять новые программы по ипотеке, маркетологи разрабатывали совместные акции с застройщиками для привлечения клиентов. А девелоперы, в свою очередь, планировали увеличивать объемы бизнеса в текущем году. В приятном воодушевлении находились все отрасли, непрямым образом связанные со строительством, намереваясь получить свой кусок от ипотечного пирога.

Но тут случилось «вдруг»: Банк России с 16 декабря 2014 года повысил ключевую ставку до 17%. И даже снижение этого важнейшего для экономики показателя до 15% в конце января 2015 года уверенности ни бизнесу, ни банкам, ни уж тем более их клиентам не добавило.

Своими взглядами на дальнейшее развитие рынка ипотеки в России, на перспективы жилищного строительства, состояние просроченной задолженности и способы решения проблем держателей ипотечных кредитов в валюте поделились ведущие эксперты финансового рынка.

Больше не флагман

На круглом столе на тему «Ипотечное кредитование: ситуация на рынке и прогнозы ее развития», состоявшемся в октябре 2014 года, заместитель председателя правления Абсолют банка Татьяна Ушкова говорила, что развитие залогового кредитования – это закономерный этап трансформации рынка, все банковские системы мира проходили через него, а сейчас настала очередь России.

В тот момент эксперт выразила надежду, что не столько геополитическая напряженность будет подталкивать людей искать новые пути вложения своих средств, сколько желание и появившаяся у граждан возможность приобрести долгожданное жилье, то есть процесс будет естественным. Однако последовавшие в ноябре и декабре 2014 года события внутри страны и состояние мировых рынков фактически не дают шансу сбыться подобным прогнозам, как минимум, в течение ближайших 10-12 месяцев.

Советник по макроэкономике генерального директора брокерского дома «Открытие» Сергей Хестанов полагает, что увеличение стоимости пассива и снижение доступности ликвидности, вообще, сильно затормозят ситуацию с ипотекой в России. Дополнительным фактором давления будет негативная динамика на самом рынке недвижимости. Заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю Александр Абрамкин отметил, что в 4-м квартале 2014 года аналитики наблюдали резкое увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Значительная часть сибиряков по-прежнему рассматривает недвижимость как самый надежный и выгодный объект для инвестиций, поэтому клиенты в тот момент активно покупали строящуюся недвижимость с близким сроком сдачи. Сейчас таких интересных предложений на местном рынке новостроек осталось не так много, а в «длинные» проекты люди вкладываться боятся. Покупатели хотят стать собственниками уже сегодня, не дожидаясь окончания строительства. Соответственно динамика спроса на первичное жилье начала снижаться, а на вторичное – расти. Эксперт полагает, что эта тенденция будет сохраняться в ближайшее время.

Коллеги из других банков солидарны с подобными выводами. Заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев констатировал, что в ближайшее время в его кредитной организации ожидают усиления внимания заемщиков ко вторичному рынку, в то время как последние четыре года доля первички неуклонно росла.

Операционный директор коммерческого банка «Акцепт» Юлия Бабина напомнила, что во время экономического спада строительный сегмент экономики испытывает наибольшие сложности, как следствие, доля новостроек в ипотечных портфелях уменьшится. Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов доступной ипотеки покупателям жилья, развитие позитивных сценариев невозможно.

Заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин видит корень всех проблем ипотечного рынка России в ключевой ставке. После повышения Банком России этого показателя в декабре прошлого года до 17%, банки стали резко увеличивать ставки по всем вновь выдаваемым кредитам, в том числе ипотечным. А история развития показывает, что спрос на жилищные кредиты очень чувствителен даже к небольшому изменению ставок, а ставки более 15% фактически для большинства заемщиков являются заградительными. Соответственно, в 2015 году аналитики «Эксперт РА» прогнозируют сжатие ипотечного рынка просто вследствие отсутствия достаточного спроса. Давление на рынок окажет также снижение объемов нового строительства в связи с ухудшением экономической ситуации, это скажется и на росте цен на квартиры в проектах, начатых до 2015 года.

Первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов в продолжение темы поделился своими наблюдениями. В настоящий момент при росте ставок уже снизится интерес к кредитам на покупку жилья. Это происходит, как по причине снижения суммы кредита на единицу дохода при высоких ставках, так и с сильным удорожанием такого жилья при высокой ставке и кредите на годы. А вот для ипотечных кредитов «по залог имеющейся недвижимости» сейчас самое актуальное время. Поскольку средства таких кредитов заемщики могут использовать на различные крупные расходы: загородное строительство, ремонт купленной новостройки, развитие бизнеса. В текущих условиях сокращения программ кредитования малого и среднего бизнеса (МСБ), роста ставок по ним – залоговые ипотечные кредиты станут хорошей альтернативой таким программам.

Начальник управления ипотечного кредитования Татфондбанка Равиля Хасанова констатирует, что при сохранении текущей ситуации банки в основном в вопросе кредитования рассчитывают на поддержку со стороны государства. В перспективе ипотечный рынок сосредоточится на вторичном жилье ввиду более надежного обеспечения. Одновременно, для реализации строящегося жилья, застройщики будут вынуждены предлагать дисконт на стоимость квартир.

Председатель правления Росгосстрахбанка Александр Фалев объяснил, что волатильность курса рубля привела к тому, что спрос на недвижимость в качестве объекта инвестиций повысился. Дальнейшие же санкции и углубление экономического кризиса приведут к падению реального платежеспособного спроса, усугубляемого ростом ипотечных ставок на фоне антикризисной политики регулятора. Мало кто сможет позволить себе в ближайшее время купить квартиру по предлагаемым сегодня банками ставкам. Многие ипотечные программы банков, скорее всего, будут заморожены или по ним произойдет серьезное ужесточение требований к заемщикам. Усугубляющийся кризис, скорее всего, затормозит рынок первичного жилья, так как у строительных компаний уже наблюдается существенная нехватка средств на инвестиции в новостройки. Через какое-то время, вероятно, произойдет краткосрочное падение цен на вторичное жилье, связанное с необходимостью монетизации инвестиций в недвижимость. В текущей ситуации без господдержки развитие ипотеки крайне маловероятно, поскольку в стране очень небольшой ресурс долгосрочных вложений.

Банковский эксперт Тимур Аитов также уверен, что в настоящее время рынок замер в ожидании. На уровень цен на недвижимость влияет не только и не столько курс доллара, а скорее цена барреля нефти и общее ухудшение поступления доходов в бюджет. А цена нефти сегодня находится на уровне 2004 года, и особых перспектив ее роста нет. Удастся ли сохранить текущий уровень цен на недвижимость, удастся ли «пересидеть» низкие нефтяные цены и неразбериху с долларом, или вторичный рынок осенью провалится окончательно? Вот ключевой вопрос, волнующий банки, риелторов и граждан. Ответ на него позволит определить оптимальные стратегии развития ипотеки. Если провал рынка уже осенью будет значительным – например, на 30% – то это, как ни странно, может подстегнуть спрос на ипотечные продукты даже в условиях кризиса. Это будет уже третья волна ажиотажного спроса. Первые две были в январе и декабре 2014 года, когда граждане сбрасывали дешевеющие рублевые накопления. А нынешней осенью люди могут постараться выкупить уже недорогое жилье, надеясь, что после «ямы», все восстановится и рынок пойдет в рост. Кто-то поучаствует и в залоговых кредитах под свою недвижимость – сделает попытки выкупить обанкротившиеся бизнесы. На все трансформации рынка ипотека повлияет опосредовано: она всего лишь инструмент, который никогда не формирует спрос граждан, а только поддерживает их желания и намерения. И даже ключевая ставка сегодня не столь критична: во время кризиса спрос на ипотечные продукты будет только спекулятивным – купить и рискнуть, чтобы потом выгодно продать.

«Девелоперам и банкам от всего этого, на первый взгляд, большой плюс, но опять, увы, только на время, – заключает эксперт. – Спрос будущих периодов на недвижимость существенно упадет, потому что деньги уже истратили, а новых поступлений нет. Те, кто хотел, ипотеку уже взяли. А тем, кто не смог, сейчас уже тем более на первый взнос не набрать. Кризис – это кризис для всех».

Как расквитаться с платежами и квитанциями

Большинство читателей, задающих вопросы в ходе онлайн-конференции, в отличие от специалистов, интересовали вопросы, напрямую связанные с практикой. Так, у экспертов поинтересовались, когда вернутся к заемщикам дифференцированные платежи и насколько законны аннуитетные платежи, ведь консультанты не раскрывают секрет сложного процента, который в них используется. Специалисты в своих ответах были солидарны друг с другом.

Михаил Доронкин («Эксперт РА») констатировал, что аннуитетные платежи являются полностью законными, по большей части кредитных продуктов предлагается именно такой типа платежа по двум причинам. Во-первых, они удобны. Заемщикам проще каждый месяц вносить одинаковую и неизменную сумму платежа. Во-вторых, они дают возможность одобрения кредита даже при небольшой зарплате, поскольку долговая нагрузка по кредиту распределяется равномерно.

Дифференцированный платеж предполагает более высокую долговую нагрузку в первые несколько лет и ее уменьшение в последующие. Соответственно, выбирая такой тип платежа, заемщику могут просто не одобрить кредит, ведь отношение «платеж – доход» в первые несколько месяцев будет очень высоким. Следовательно, вероятность неисполнения своих обязательств заемщиком возрастает.

Важно понимать, что зачастую разница в переплате по кредиту в случае дифференцированных и аннуитетных платежей практически отсутствует. Особенно это касается небольших по объему либо сроку кредитов. Поэтому, делая выбор между двумя типами платежей, обязательно попросите банк рассчитать итоговую сумму переплаты. По закону каждый банк обязан предоставить вам расчет полной стоимости кредита и график платежей, откуда становится понятен принцип начисления процентов. Да и любой квалифицированный банковский сотрудник сможет пояснить это. Если у клиента нет возможности выбрать дифференцированный платеж, то он может погашать часть кредита досрочно, уменьшая либо срок кредита (предпочтительно, так как переплата меньше) либо ежемесячный платеж. Только важно это делать в первые годы, пока он выплачивает значительную часть процентов.

Другой житейский вопрос был связан с тем, что одна из посетительниц онлайн-конференции поинтересовалась у специалистов, стоит ли идти на досрочное погашение кредита, который исправно оплачивается уже три года, или лучше продолжать осуществлять платежи в «рабочем режиме».

Дмитрий Алексеев (Банк «Санкт-Петербург») констатировал, что досрочное погашение, особенно в первые годы погашения кредита, существенно снижает общую переплату по процентам. Впрочем, сейчас возможно рассмотреть и третью схему – сбережение потенциальных сумм на досрочное погашение на депозитах, с последующим погашением кредита суммой депозита с начисленными процентами. Вполне возможно, что ставка по депозитам в текущей ситуации окажется выше, чем ставка по кредиту, таким образом, клиент получит дополнительную выгоду.

Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют банка Антон Павлов пояснил, что многое зависит от будущих планов держателя кредита. Если в ближайшее время заемщик планируете расширить жилплощадь и думает о покупке квартиры большего метража, то досрочное погашение действующего кредита выглядит разумным решением. Если же нынешняя финансовая нагрузка его устраивает и в ближайшие 5-10 лет он не планирует менять жилье, то имеет смысл погашать кредит по графику, а дополнительные доходы направить на другие цели – личные или инвестиционные.

Ян Арт, вице-президент АРБР и главный редактор агентства Bankir.Ru и портала 123Credit.ru, увидел сразу два правильных варианта дальнейших действий для заемщика в такой ситуации. Первый – пойти на частичное досрочное погашение с тем, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Тогда и без того посильная для заемщика сумма станет еще более «легкой», у него появится пространство для финансового «маневра». Второй – начать «лишние» деньги аккумулировать на депозите с капитализацией процентов в том же банке, где клиент брал ипотеку. Это создаст «подушку безопасности». В идеале, на взгляд эксперта, было бы неплохо достичь размера депозита, равного сумме платежей по кредиту за год.

«Уж сколько раз твердили миру»

Актуальный и социально острый вопрос задала экспертам выпускающий редактор Bankir.Ru Юлия Уханова, которая была модератором всей онлайн-конференции. На данный момент так и найдено какое-то приемлемое решение для разрешения проблем людей, оформивших валютную ипотеку, и попросила экспертов описать возможные сценарии развития событий. Bankir.Ru тщательно следит за ситуацией вокруг валютной ипотеки в России и освещает различные мероприятия активистов, требующих решения своих проблем на государственном уровне. Подробный разбор позиций всех заинтересованных сторон можно найти в статье «Иподрама».

Вице-президент Ассоциации региональных банков России и главный редактор Bankir.Ru Ян Арт неоднократно высказывал свою точку зрения на эту проблему, которая вызывала шквал откликов и обсуждений. Эксперт отмечает, что «позиция валютных заемщиков очень часто зашкаливает по объемам отрицательных эмоций в адрес уже не только банков, но и источников любой позиции, кроме самой радикальной – освободить заемщиков от всех рисков – и точка». А перекладывать ответственность за принятые обязательства на других – неправильная стратегия, способная «аукнуться» в будущем. Но решение нужно искать.

Президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) и заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков подчеркнул, что проблема заемщиков с валютной ипотекой имеет социальное значение. Однако было бы незаконно, аморально и нелогично искать это решение исключительно в том, чтобы переложить все проблемы на плечи кредиторов. Валютные риски не могут быть зоной ответственности кредитора, поскольку являются независящим от него фактором.

Сегодня предлагается несколько вариантов решения. Один из них – субсидирование со стороны государства, как это делалось в Венгрии. Другой – поиск разумного компромисса, при котором часть издержек от девальвации рубля ложится на плечи банков, часть – на плечи заемщиков. Все варианты трудные, простого решения нет. «Мы не можем лишить жилья людей, но не должны и вводить банки в состояния дефолта выданных ими валютных кредитов», – подчеркнул глава АРБР.

Михаил Доронкин («Эксперт РА») заметил, что можно сколько угодно говорить о том, что валютные заемщики сами виноваты, мол, они знали, на какой риск идут. «Но посмотрите, на какие меры идет государство ради поддержки банковского сектора: регулятор разрешает банкам временно рассчитывать обязательные нормативы, исходя из курса доллара на 1 октября 2014 года, позволяет не делать переоценку ценных бумаг, более того, выделен 1 трлн. рублей на докапитализацию банков, – напомнил специалист. – В связи с этим полагаю, что государство вполне могло бы компенсировать банкам их расходы на переоценку валютной ипотеки по «старому» курсу, тем более, что далеко не все валютные кредиты (из примерно 140 млрд. рублей на 01 января 2015 года) являются проблемными». Однако это решение должно распространяться только на тех заемщиков, для которых данная квартира является единственным жильем, а стоимость квадратного метра не должна превышать определенного максимума (с учетом региональной специфики, естественно).

Александр Фалев (Росгосстрахбанк) заметил, что параллельно с внесенным предложением о реструктуризации желательно четко сформулировать правила ее проведения. Текущие варианты реструктуризации невыгодны для банков, так как требуют создания большего объема резервов, вплоть до 100% задолженности. Окупить такие затраты зачастую невозможно. Необходим пересмотр требований к резервированию в рамках программ реструктуризации. возможно, целевое фондирование для банков на реструктуризацию. Неплохой идеей является создание банка плохих долгов. На будущее также было бы неплохо включить в ипотечный договор обязательную норму о валютных рисках.

Заместитель председатель Среднерусского банка Сбербанка России и куратор розничного бизнеса банка Нонна Звягинцева рассказала о том, что прием заявок на розничные кредиты в валюте в Сбербанке был приостановлен еще с 1 апреля 2014 года. При этом банк предварительно проанализировал потребности своих клиентов и выявил, что текущий спрос на кредиты в валюте может быть полностью удовлетворен предложениями со ставками в рублях. При этом с сохранением всех преимуществ продуктов Сбербанка, включая предложения по акциям. То есть доля таких кредитов от общих выдач – менее чем 0,05%. К настоящему моменту большинство ипотечных кредитов в валюте погашены. При этом в рамках стандартных процедур в Сбербанке предусмотрена возможность изменения валюты кредита через процедуры реструктуризации долга при соблюдении определенных критериев. Также существует возможность рефинансировать кредиты в валюте из других банков в рубли в Сбербанке по ипотеке.

«По порядку рассчитайсь»

Прозвучал в ходе онлайн-конференции и вопрос о том, сколько игроков останется на российском ипотечном рынке и что будет с конкуренцией в таких условиях. Дмитрий Алексеев (Банк «Санкт-Петербург») на это заметил, что рынок в настоящее время и так достаточно концентрирован: около 90% ипотечного рынка покрывается десятью крупнейшими банками. Менее крупные игроки могут уйти с рынка, но значительного влияния на ситуацию это не произведет.

Сергей Хестанов (БД «Открытие») согласился с коллегой в том, что конкуренция и так не очень высока. Но, по его мнению, до монополизации рынка ситуация явно не дойдет.

Анатолий Аксаков полагает, что такой риск существует по всем сегментам банковской системы России. Именно поэтому АРБР настаивает на другом подходе к докапитализации банков – с тем, чтобы ресурсы получили не только крупнейшие, но и региональные участники банковского рынка. За последнее десятилетие несомненным достижением отечественной банковской системы стало то, что ипотечные программы могли осуществлять многие банки. В лучшие годы число банков, выдающих ипотеку, достигало 500 – это создавало конкуренцию и в сфере цены кредита, и в условиях его выдачи. И нужно поддерживать высокий уровень конкуренции – только так удастся обеспечить максимально возможный комфорт условий ипотеки для конечного потребителя.

Михаил Доронкин («Эксперт РА») считает, что доля ключевых участников рынка – банков с госучастием – по итогам 2015 года на рынке ипотеки заметно вырастет. Уже сегодня эти банки имеют возможность предложить ставки заметно ниже многих частных банков, а в случае ипотеки разница даже в 1% имеет критическое значение. Возможно, число ипотечных банков не особо изменится за год, но вот активность большинства участников на рынке будет минимальной.

Чем ниже, тем лучше

Взгляды экспертов на то, при каком уровне ключевой ставки можно было бы ожидать некоторого оживления рынка, были высказаны достаточно разные. Так, Сергей Хестанов (БД «Открытие») назвал предпочтительным снижение ставки ниже 12%. Аналогичной точки зрения придерживается и Александр Фалев (Росгосстрахбанк), который при этом замечает, что для развития ипотеки важна не столько ключевая ставка, сколько реальное наличие на рынке долгосрочных пассивов.

Ян Арт считает, что снижение ставки еще на 2-3% даст рынку действенный и позитивный сигнал и ипотечное кредитование начнет «оживать». Центробанк осознанно «замораживает» рост беззалогового, более рискового кредитования. «Логично, но дайте банкам другой интересный канал вложения ресурсов, – сказал эксперт. – Ипотека – самый полезный для государства в целом канал, поскольку становится драйвером и рынка стройиндустрии, и производства стройматериалов и т.п. Ипотека, по сути, создает в стране рабочие места. Очень печально, что сегодня она «приморожена» ключевой ставкой».

Михаил Доронкин («Эксперт РА») считает, что для заметного оживления ипотечного рынка и восстановления нормальной конкуренции между банками необходимо снижение ключевой ставки хотя бы 4-5%. В таком случае средняя ипотечная ставка может опуститься ниже уровня 15%, который является своеобразной психологической отметкой для многих заемщиков.

Игорь Жигунов (Банк жилищного финансирования) констатировал, что если говорить о кредитовании на покупку жилья, то «психологический» уровень, к которому российский потребитель уже привык за последние годы – это кредиты под 10-11%. Но важно понимать, что доступность ипотеки, желание брать кредит будет еще зависеть от реальных доходов населения, которые сейчас снижаются, а также от цен на жилье.

Равиля Хасанова (Татфондбанк) считает, что снижение ключевой ставки ЦБ должно быть не менее чем на 4%, в этом случае, банки могли бы предложить относительно доступные для населения ипотечные кредиты.

«Заморозка» охладит перегретые цены

Вполне ожидаемым был вопрос, касающийся возможного изменения цен на недвижимость в 2015-2016 годах с учетом существующей экономической ситуации. Сергей Хестанов (БД «Открытие») констатировал, что общий уровень цен в России выше соответствующих показателей Германии в 2-4 раза. Соответственно, рынок все еще остается сильно перегретым. По мере снижения российской экономики и падения располагаемых доходов граждан, рынок недвижимости будет приходить к более адекватным уровням. Но произойдет это не быстро.

Юлия Бабина (банк «Акцепт») справедливо замечает, что рост ставок по корпоративному кредитованию приведет к тому, что девелоперы будут меньше строить. Повышение ставок по ипотеке и ужесточение требований, которые банки предъявляют к заёмщикам, будет способствовать снижению активности на рынке ипотечного кредитования. Как следствие, сокращение платежеспособного спроса приведет к уменьшению количества сделок с недвижимостью.

Генеральный директор 123Credit.Ru Яков Лившиц полагает, что особых колебаний на рынке недвижимости в ближайшее время не будет, так как в экономике сейчас явно действуют разнонаправленные факторы – одни вроде бы стимулируют рост цен, но другие, наоборот, активизируют понижательные тенденции. Так что в итоге, полагаю, будет некое равновесие.

Михаил Доронкин («Эксперт РА») уверен, что в 2015 году рост цен на квартиры продолжится, прежде всего, в сегменте новостроек эконом-класса. Причина проста – снижение объема предложения квартир как вследствие активной «скупки» недвижимости во второй половине прошлого года, так и в результате снижения числа строящихся объектов (очевидно, что в 2015 году запускаться будут единичные строительные проекты, слишком возросла стоимость их финансирования). Кроме этого, небольшой рост потенциальные покупатели могут увидеть и на «вторичке».

Равиля Хасанова (Татфондбанк), наоборот, ожидает снижение цен на жилье на 10-20%. «Также с учетом экономической ситуации в стране, мы ожидаем падения рынка ипотеки на 30-40%», – заявила эксперт.

Долги не страшны, а вот ставки пугают

В отношении оценок просроченной задолженности все специалисты призвали трезво смотреть на ситуацию: не плохие долги сегодня являются основным препятствием для развития ипотеки в России, а совершенно иные проблемы. Дмитрий Алексеев (Банк «Сакнт-Петербур») отметил, что уровень просроченной задолженности сейчас на минимальном уровне за последние годы, в первую очередь благодаря опережающему росту кредитного портфеля. Рост просроченной задолженности в течение года возможен, но специалист не ожидает его роста выше плановых показателей. Анатолий Аксаков согласился с выводами банкира: по последним данным, объемы плохих долгов в сфере ипотеки не только не критичны, но и находятся на уровне, очень далеком от критичного. Однако беспокоит, что резко возрос объем плохих долгов по валютной ипотеке.

Михаил Доронкин («Эксперт РА») продолжил тему возросших рисков валютных кредитов. С учетом переоценки их доля в совокупном ипотечном портфеле выросла примерно до 4% (до роста курса доля была около 2%). Если хотя бы половина этих кредитов выходит на просрочку, то это окажет заметное влияние на уровень просрочки по ипотеке в целом (на конец года он составлял около 1,5-1,7%). Проблемы могут возникнуть и по отдельным рублевым кредитам, в первую очередь, это может затронуть кредиты, выданные в октябре-декабре прошлого, когда населения массово скупало недвижимость даже при растущих ценах. Такие решения могли приниматься спонтанно, даже без понимания дальнейшей ситуации с доходами.

Вопрос о том, стоит ли ожидать в ближайшие полгода-год снижения резко подскочивших ставок по ипотеке, активно обсуждался на конференции. Александр Абрамкин (Восточно-Сибирский банк Сбербанка России) заявил, что ситуация со ставкой по ипотеке сейчас не рыночная, поэтому делать долгосрочные прогнозы – дело неблагодарное. На нее влияет множество факторов, начиная с макроэкономической ситуации в стране и заканчивая индивидуальной стратегией каждой финансовой организации. В декабре Сбербанк поднял ставки по ипотеке, но только на 2%, и продолжает удерживать их ниже ключевой ставки ЦБ. Как будет меняться ситуация – зависит от позиции Центробанка. Сергей Хестанов (БД «Открытие») отметил, что решение по ставкам будет зависеть от выбора стратегического направления развития финансовых рынков. Если приоритет будет отдан рыночным механизмам, то ставки будут снижены. Ну а в случае доминирования государственного финансирования, они останутся высокими для снижения давления на валютный рынок.

При этом среднесрочные перспективы развития рынка ипотеки на ближайшие 3-5 лет эксперты оценивают, можно сказать, сдержанно оптимистично.

Так, Анатолий Аксаков уверен в его росте. «При всем довольно энергичном развитии российской ипотеки, наш рынок далек от уровня, как самых развитых стран мира, так и сравнимых по уровню доходов населения и другим индикаторам стран Восточной Европы, – сказал он. – Полагаю, что в идеальных условиях потенциал роста ипотеки в России – в 4-5 раз». В процессе онлайн-конференции эксперт дал разъяснение о том, почему в нашей стране до сих пор не внедрена система жилищный строительных сбережений. Эксперт заметил, что эта идея – очень здравая, но есть несколько «но». Во-первых, важно гарантировать, застраховать эти сбережения в полном объеме, а не только на уровне нынешней планки страхования обычных сбережений. Так как это инструмент накопления на приобретения жилья, то очевидно, что люди будут аккумулировать намного более значимые суммы, чем на депозитах. Во-вторых, стоит вопрос, как защитить эту систему от инфляции? Индексировать? Но за счет чего? Система жилищных строительных сбережений отлично показала себя, например, в Германии – стране с очень низким уровнем инфляции. В российских же реалиях есть риск, что никто не сможет пока придумать, как защитить эти сбережения от обесценивания.

Специалисты обсудили и проблемы коммерческой ипотеки в России. Ян Арт уже неоднократно замечал, что это важнейшая тема. Коммерческая ипотека – стратегический вопрос, поскольку выведет малый и средний бизнес на принципиально новый уровень – как экономически, так и эмоционально. По сути, малый бизнес в России перестанет «сидеть на чемоданах», он станет собственником, он получит «привязку к земле» и он получит «подушку безопасности» в виде недвижимого актива. Александр Фалев (Росгосстрахбанк) уверял, что в этом вопросе очень большую роль играют особенности отечественного рынка. Дело в том, что в таких городах, как Москва и Петербург, приемлемой коммерческой недвижимости для бизнеса не так уж и много. В основном, некоммерческая недвижимость сосредоточена в руках очень крупных владельцев, которые имеют возможность организации ее бесперебойной аренды.

Вы порекомендовали бы эту статью друзьям?              

узнайте также

Как обрести жилье с помощью Ипотеки?
В каком банке и какую ипотечную программу мне выбрать?
Как получить ипотечный кредит – сумма, документы, скорость?
Как взять наиболее выгодный ипотечный кредит?
Кто настоящий хозяин в «ипотечной» квартире: 10 «главных» вопросов
Какие требования к заемщику выдвигают банки?
Безопасная ипотека: как не потерять заложенную квартиру?
Каковы могут быть реальные расходы по кредиту?
Примеры ипотеки
На что следует обратить внимание в ипотечном договоре?
Сравнительный анализ ипотечных программ
Что нового в ипотечном кредитовании
Когда брать ипотеку - сейчас или завтра?
Как брать ипотеку с помощью брокеров
Перекредитование: что, если ставки по ипотеке снизятся?
Кризис ликвидности и его влияние на ипотеку
Ипотека на загородную недвижимость
Как развивается ипотека в регионах
Что выгоднее - платить банку или арендодателю?
Ипотека на строящееся жилье
Что делать, кому пожаловаться, если возникли проблемы в отношениях с банком?
Как оформить и получить налоговый вычет при ипотеке
Как не стать жертвой кредитных мошенников?
Ипотека для богатых
Советы психологов по двум крайностям - кредитомания и кредитофобия
123Credit.ru провел заочную интернет-конференцию, посвященную проблемам развития российской ипотеки
Что такое БКИ и как контролировать свою кредитную историю?
30 самых популярных вопросов
Знать союзника в лицо: как не заблудиться в дебрях ипотеки?
Как финансовый кризис повлиял на рынок кредитов?
Кредиты для россиян: виды на перспективу
Что делать с ипотекой в кризис?
Ипотека в 2010 году
Как дозвониться в банки?
Ипотека в 2011 году
Ипотека в 2012 году
Ипотека в 2013 году
Ипотека в 2014 году
Ипотека в 2015 году
Печатать
 
 
Вы можете оставить свой комментарий о статье

 

 
«Мне жутко нравится Ваш портал, Вы так четко и быстро реагируете, во всяком случае, я на свои вопросы ответы получала можно сказать моментально. С удовольствием читаю все Ваши статьи. Такое впечатление, что Вы за монитором и днем и ночью, пощадите себя. Спасибо Вам за Ваш труд и за Вашу реакцию! Очень вам благодарна, что есть такой ресурс. Успехов в труде и здоровья!»
Жукова Екатерина, Москва
«Оформляла ипотечный кредит на данном портале 123credit.ru и была приятно удивлена быстротой и качеством обслуживания. Кредит был одобрен за 3 рабочих дня. Сотрудники банка сами связывались со мной и уточняли детали.»
Анастасия